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物业管理师职业技能培训(5)
物业管理师            发表时间:2010-7-29    来源:    编辑:xrhw_cj

五、房屋修缮预算 
  (-)学习要求
  了解房屋修缮预算的特点;掌握房屋修缮定额的内容和选用;掌握房后接望预算动编制步骤和编制方法。
  (二)学习重点
  1.房屋修缮预算的特点
  要使用房屋修缮工程预算定额
        修缮定额与预算定额相比,有两个特点:
        ①工料消耗多
        ②地区性强
        注意回收利用旧料
  2.房屋修缮定额
  (l)修缮定额的内容
  ①总说明:综合说明修缮定额的编制原则、指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用,同时还说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素,有关规定和使用方法等。
  ②分部工程说明:在每个分部的首页中说明。主要说明本分部工程定额的编制依据,项目划分的原则,施工方法的确定,定额综?#31995;?#20027;要内容,定额的换算原则和方法,选用材?#31995;?#35268;格和各种材料损耗率的确定等。
  ③分部工程?#32771;?#31639;规则:列示于每个分部的定额预算项目表之前。它规定了各分项工程项目工程量的计算方法、计量单位、尺寸的起止范围、应扣除和应增加的部分,以及计算附表等。
  工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。计算工程量,是整个修缮预算编制中最繁重但也?#20146;?#22522;础的工作,直接影响到修缮预算编制的速度和准确性。
  ④定额项目表:是定额的主要构成部分。它规定了各分项工程项目的人工、材料耗用量指标,还列有根据取定的人工工资标准、材料预算价格等分别计算出的人工、材料费用及其汇总的基价。在项目表上方列有该分项工程的工作内容和计量单位。
  ⑤附录?#21644;?#24120;包括各种混凝土、砂浆配合比表,建筑材料名称及规格表等
  (2)修缮定额的选用
  ①应选用当地、?#20013;?#30340;修缮定额
        ②利用附近地区的修缮定额
        ③利用预算定额
        3.房屋修缮预算的编制步骤和方法
  (l)熟悉施工图纸、收集预算资料
  熟悉施工图纸
        收集预算资料
        收集施工组织设计资料
  了解施工现场情况
  了解施工方式
  (2)计算工程
  ①确定工程计算项目
  根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和施工现场?#23548;是?#20917;,确定工程计算项目,并将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。要按先拆除、后新作与修补的修缮施工顺序进?#26657;?#36824;需注意拆除工程对其他部位的影响
  ②计算工程量
  要按照当地省市颁布的修缮定额中的工程?#32771;?#31639;规则逐项计算。
  (3)选用修缮预算单价
        按照修缮定额的分部分项顺序,逐项?#23376;?#30456;应的修缮定额单价。同时,注意考虑旧?#31995;?#22238;收利用问题。
        (4)编制修缮工程预算表
  要按先拆除、后新作与修补的顺序排列工程项目。这部分要?#20174;?#21333;位工程的工程直接?#36873;?#20998;部工程的工程直接费,单位工程的人工?#36873;?#26448;料费和机械费,并统计出各种主要材料需用量。
  (5)编制工程预算表的一般步骤和方法
  ①按定额编号的顺序,把工程?#32771;?#31639;表中相应的定额编号、分项工程项目名称、单位和工程数量,填入工程预算表内。
  ②根据工程预算表内各项工程项目的名称和定额编号,将选用的各分项工程项目的预算单价以及人工、材料、机械三种费用的单位价和主要材?#31995;?#23450;额量,填入工程预算表相应栏内。
        ③将各分项工程项目的工程数量乘以其预算单价,即得其总价,填入工程预算表相应栏内。
        ④将各分项工程项目的工程数量分别乘以其人工?#36873;?#26448;料费和机械的单位价,即得其合价,分别填入工程预算表相应栏内。
        ⑤将各分项工程项月的工程数量分别乘以各种主要材?#31995;?#23450;额量,即得其需用量,填入工程预算表相应栏内。
        ⑥按分部工程将各分项工程项目的总价、合价及各种主要材?#31995;?#38656;用量分别进行汇总,即得分部工程的工程直接?#36873;?#20154;工?#36873;?#26448;料?#36873;?#26426;械费和各种主要材料需用量,填入工程预算表相应的小计栏内。
  ⑦最后把各分部工程小计栏内的工程直接?#36873;?#20154;工?#36873;?#26448;料?#36873;?#26426;械费及各种主要需用量分别进行汇总,即得单位工程的工程直接?#36873;?#20154;工?#36873;?#26448;料?#36873;?#26426;械费和各种主要材料需用量,填入工程预算表最后相应的总计栏内。
  (6)编制主要材料用量表
  ?#20174;?#20027;要材?#31995;?#29992;量情况。有时?#37096;?#37319;用主要材料分析统计表对主要材料进行更详细的分析统计工作。
  (7)编制主要材?#31995;?#20215;计算表
  用来计算两种价差
  调整主要材料价差
  主要材料?#23548;?#20215;格和预算价格不一致时,应按照?#23548;?#26469;源和各级物业管理部门规定或批准的出厂价格和运费标准进行调整。具体办法主要有三种:
  1)重新编制单位估价表;
  2)汇总主要材料用量,对需要调价的主要材料,单独列表计算调整价差;
  3)按照调整系数求得材料价差调整额。
  ②调整主要材料分区价差
  分区价差调整额=主要材料用量x分区价差x(l十采购及保管费率)
  (8)编制修缮工程预算费用表
  在前述步骤和求得工程直接?#35757;?#22522;础上,按照有关规定和费率计算间接?#36873;?#35745;划利润和营业税金等费用,并确定单位工程修缮预算造价的计算过程。
  (9)写编制说明
  说明内容包括:
        编制使据
        施工方式
        遗留项目或暂估项?#32771;?#20854;原因
        存在问题及处理意见
        其他
        (9)装订签章
        装订
        按封面、编制说明、修缮工程预算费用表、修缮工程预算表。主要材?#31995;?#20215;计算表、补充或换算的单位估价表的顺序装订成册
        签章
        由编制者签名或盖章,并请有关负责人审核、审批、签字或盖章后,再加盖编制单位公章。

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